Как да се защитите, ако наемателят отказва да напусне наетия имот?
Звучи много странно, но не можете просто да извикате полиция и да покажете нотариален акт, с който да докажете, че сте собственик и те от своя страна да го изгонят.
В закона не се изисква писмена форма като условие за действителност, но въпреки това ние съветваме винаги да се сключва в писмена форма. За да "изгоните" наемателя следва да се вземе под внимание, че трябва да са налице няколко предпоставки.
- на първо място да имате сключен договор за наем, чийто срок е изтекъл и наемателят отказва да освободи жилището;
- или другата хипотеза е, ако наемателят не изпълнява задълженията си по договора, което Ви дава право да го развалите, предприели сте действия по развалянето и въпреки това той не освобождава наетото жилище;
При наличието на някоя от горепосочените хипотези, наемодателят няма право сам със сила да изгони наемателят, тъй като в този случай може да се приеме, че е налице престъпление по Наказателния кодекс самоуправство - чл. 323 НК- който самоволно, не по установения от закона ред, осъществи едно оспорвано от другиго свое или чуждо действително или предполагаемо право, се наказва в немаловажни случаи с лишаване от свобода до пет години и глоба до хиляда лева.
Единственият законоустановен ред да се защити наемодателят е чрез завеждане на дело за изгонване на наемател от имота. Това производство е „бързо“ и се развива с доста по-кратки срокове от другите искови производства по общия ред. Важно уточнение е, че бързото производство се отнася само за процедурата по опразване на наетия имот. Ако наемодателят има други претенции като такива за наплатени разходи, наемна цена, имуществени вреди от непозволено увреждане и ако ги включи в иска за опразване на имота, то производството ще се гледа по общия ред, а не по бързото производство! Затова по-добрия вариант е, да се заведе дело за опразване на имота по бързото производство и друго дело за имуществените претенции на наемодателя по общия ред.
Допълнителни съвети: както казахме, няма законово изискване договорът за наем да е в писмена форма, но ние Ви съветваме, за да може да се докаже по-лесно в съда сключването му, дата, срок и т.н. той да е в писмена форма. На следващо място, ние съветваме да се сключва и приемо-предавателен протокол, в който се описва състоянието на имота и вещите, които са налични към датата на предоставяне на владението на имота. Това също не е задължителна стъпка, но много по-лесно се доказват обстоятелствата, описани в него. Ако няма приемо-предавателен протокол, съдебната практика позволява тези обстоятелства да се доказват и със свидетелски показания.